안녕하세요~! 전업주부입니다.부동산 경매는 어려운 것이 아닙니다. 법에 정해진 절차대로 진행하고 있기 때문에 낯선 용어 때문에 어렵다고 생각하기 쉽습니다.복습부터!
법원 경매 개시는 전업주부와 함께! 권리 분석은 어렵지 않습니다.안녕하세요! 전업주부입니다. 평소 전업주부의 유머(?), 아재 개그는 없습니다. 최대한 교재처럼 만들어져서… blog.naver.com
그래서 전업주부가 정리를 해주잖아요?부동산 법원 경매에서 가장 중요한 것은 1. 소유권이 낙찰자에게 완전히 넘어가는지, 2. 추가로 매수할 돈은 없는지, 3. 명도의 난이도는 어느 정도인지 요약됩니다. 가장 중요하다고 생각되는 세 가지를 확인하기 위해 권리 분석을 하는 것입니다. 그 권리 분석은 경매 물건에 걸려 있는 수많은 권리를 순서대로 배열하여 우선순위를 계산하는 것입니다.
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법원경매권리분석을 위한 기본지식(말소기준권리, 대항력, 최우선변제, 확정일자, 배당) 안녕하세요! 전업주부입니다. 지난번 최대한 아재개그를 배제하고 법원경매권리분석에 대한 서론부분을… blog.naver.com
그리고 그 권리분석을 위해서는 말소기준권리, 대항력, 최우선변제, 우선변제권, 배당은 기본적으로 알아야 한다고 했습니다.향후, 각각의 용익권이나 담보권을 알 필요가 있습니다.
법원경매부동산경매권리분석 말소기준권리에 대해 알아보겠습니다.안녕하세요, 전업주부입니다! 지난 시간 법원 부동산 경매에 관한 책을 쓴다는 마음으로 처음부터 아주 착착… blog.naver.com
지난 시간에는 법원 경매 권리 분석을 위한 기본 사항 말소 기준 권리에 대해 배웠습니다.사실 경매에 대한 대부분의 내용이 여러번 이론설명과 사례&복습까지 했는데.. 이웃에게는 복습이! 전업주부에게는 검색유입, 키워드 조회수가.. ^^;ww
이번 시간은 챕터 4 부동산 법원 경매 대항력에 관한 것입니다!!^^
경매를 하고 있으면 대항력과 ‘있음’ 또는 대항력 ‘없음’으로 표시됩니다.위 사진은 2인 경매 화면인데요. 다른 경매 소식지도 모두 똑같이 표기되어 있습니다.막상 대항력이 있다고 이렇게 표기되어 있으면 무섭다.. 이렇게 생각하기 쉽습니다. 자세히 알면 무섭지도 어렵지도 않아요. 대항력이란?
대항력이라는 용어는 주택임대차보호법에서 등장합니다.주임법 제3조(대항력 등) 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택 인도와 주민등록을 마쳤을 때에는 제3자에게 효력이 생긴다고 돼 있습니다.즉 임대차는 등기부등본상 권리를 등기하지 않더라도 임차인이 인도(키를 양수하고), 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음날(0시)부터 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 생기는 것입니다. 법률 조문을 해석해 보면임차인이라고 말했기 때문에 집주인은 대항력이 없어요. 주택임대차보호법이잖아요.제삼자에게 대항한다고?낙찰자는 제3자가 되는거 아닌가요?임차인 A는 3월 3일 다음날 0시부터 대항력이 주어지기 때문에 말소기준권리에 대항할 수 없으며 결국 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 가압류권자에게는 대항할 것입니다.한편 위 그림의 임차인 A는 2월 2일 다음날 0시부터 대항력을 갖추고 있기 때문에 근저당권자 등 후순위권리자에게 대항할 수 있으므로 당연히 낙찰자에게도 대항력이 있습니다.결국 대항력이 있다는 것은 임차인이 배당받지 못한 보증금에 대해 낙찰자가 매수하는 것과 같습니다. 가족의 대항력은 어떻게 될까요?민법 779조에 ①배우자, 직계혈족 및 형제자매 ②직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매를 가족으로 보고 ②의 경우 생계를 함께 해야 한다고 되어 있습니다.그래서 임차인의 생계를 함께 할 가족이 전입해 있으면 대항력이 있습니다. 법인의 대항력법인도 ‘임차인으로서’ 집주인과 임대차 계약을 할 수 있습니다. 하지만 ‘전입신고’는 할 수 없습니다. 그래서 일반적인 법인은 대항력이 없습니다.법인의 경우 대항력이 인정되는 경우가 있으나 LH 등에서의 선정자가 전입한 경우와 중소기업 직원이 전입한 경우는 예외적으로 대항력이 인정됩니다. 전입이 말소기준 권리보다 빠른 상황에서 임차인이 대기업 직원이라면?? 대항력이 없는 거죠. 집주인의 점유 개정집주인이 매수자에게 소유권을 넘기면서 임차인으로 계속 거주하는 경우입니다. 이 경우 집주인은 임차인이 되는 다음날 0시부터 대항력을 갖추게 됩니다. 당일 구매자가 근저당을 설정하면 대항력이 없어지는 것입니다. 상가 임차인의 대항력은?상가건물임대차보호법 자체가 보증금액이 일정액 이하일 경우 적용됩니다.그러나 그 보증금이 일정액을 초과하더라도 대항력, 계약 갱신, 차임 연체와 해지, 권리금 회수 기회 보장 등이 적용됩니다.대항력은 임차인이 인도와 사업자 등록을 하면 다음날부터 있는 것으로 되어 있습니다.전입신고 대신 사업자등록이거든요. 전업주부의 블로그에서 「상가 입찰시 주의점」을 봐 주세요.대항력은 임차인이 인도와 사업자 등록을 하면 다음날부터 있는 것으로 되어 있습니다.전입신고 대신 사업자등록이거든요. 전업주부의 블로그에서 「상가 입찰시 주의점」을 봐 주세요.대항력은 임차인이 인도와 사업자 등록을 하면 다음날부터 있는 것으로 되어 있습니다.전입신고 대신 사업자등록이거든요. 전업주부의 블로그에서 「상가 입찰시 주의점」을 봐 주세요.지금까지 부동산 법원 경매에서 권리 분석을 하기 위한 대항력에 대해 알아봤습니다.임차인이 대항력이 있는 경우 최우선변제나 우선변제로 배당받지 못한 보증금이 있는 경우 낙찰자가 인수하는 것이 핵심입니다. 대항력 임차인이 전액 배당된다면 상관없습니다.또 인수하게 되면 인수하는 만큼 싸게 낙찰받으면 됩니다. 경매에서 대항력을 두려워할 필요는 없어요~!